晓有见地|房地产风声鹤唳
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2021年,感觉一直在观看“有生之年”系列,中概股去不了美国,学生不用再补课,爽子和吴签彻底崩塌,就连淘宝和微信,也将要打通了。 

前阵子和一位开发商朋友聊天,说起行业的近况,老潘“跑路”,万科跌破24,蓝光折戟,恒大危机等,不禁感慨,房地产也真是变天了。 

但我们当时有一个共识:行业基本面其实还是不错的,只是政策面整整一年,都是持续利空,导致预期变差了,股市、债市首当其冲。 

没想到一个月后,这种预期演变成了一种信心危机。 

广发银行因为恒大一笔1.3亿元未到期的贷款,发起了诉讼前财产保全,这份裁判文书公开几天后,忽然在全网发酵,导致恒大系接连两天的股债双杀,市值蒸发近千亿。 

这是房地产历史上罕见的,地产商与银行之间的对峙,要知道,过去三十年,商业银行都是地产公司,尤其是头部公司的坚定支持者、同盟者。 

虽然双方很快就达成了和解,但这事儿折射了,整个市场对于房地产风险的担忧无量上升,甚至到了不惜自损的程度。 这不是恒大一家公司的危情。事实上,从年初华夏幸福暴雷开始,整个房地产行业,就已经笼罩在一种悲观、脆弱的情绪中。 

我们当下所处的社交媒体时代,信息可以即时、瞬即到达全球的各个角落、犄角旮旯,无论是暴富机会还是危机苗头,都会被瞬间放大;资金投资会抱团、资金避险也会抱团。 

去年深圳楼市的魔幻行情、茅台的无限上涨、今年股市狂怼新能源、宁德时代,都是资金在抱团;而大蓝筹平安、万科的股价低迷,房地产行业的信心危机,也不过是资金在集体避险罢了。 

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最近的市场氛围,让我想起2008年,那时我刚入行不久,便亲身经历了房地产的第一次危机。 

那虽是美国次贷危机的衍生反应,但却在国内,演变成了一场实实在在的生死考验。 

我记得,首先是外资大撤退,投行们纷纷将资金撤回美国,恒大上市折戟、龙湖、卓越也都押后,当时热衷于投资中国房企的瑞银蔡洪平、渣打陈凡、美银美林蓬钢等人,也感到了寒意,将手中的项目停下了。 

没有了资金来源的地产商们被迫打折降价,王石抛出了“拐点论”,万科率先在杭州降价,远洋、龙湖等在北京也都推出了6.5折、7折的特价房,全国范围内的降价潮也在不断上演。 

持续了将近一年的寒流,让万科上市多年首次净利下滑,高管那年全都没拿奖金;绿城差点被中海收购,龙湖也游走在崩盘的边缘,许多小房企就此消失了。 

后来,还是“四万亿”救了开发商,恒大转头在2009年就上了市,许家印“蛰伏一年又扬眉”,志得意满。 

自此,在几轮货币放水下,房地产开启了长达十年的繁荣期,冒出了许许多多黑马,融创便是其中最大的一匹,也制造了无数的富豪、首富,杨惠妍、王健林、许家印……烈火烹油,鲜花着锦。 

而从08年危机中得到教训的人,却很少。大部分人都在繁华盛景中,忘记了曾经的疼痛。 

是的,你会注意到,吸取了教训的人,现在都活得很好,比如万科的郁亮,比如龙湖的吴亚军。

3

回头再看当下的房地产市场,并没有2008年那么差,就连降价,都是零星的。 

上半年新房卖了9.3万亿,创下历史新高,中原预计全年将达19万亿,而去年则是17万亿;这与地产股市、债市的风声鹤唳,形成了强烈反差。 

无怪乎万科大股东深铁要在股东大会力挺、龙湖吴老师要释放“新千亿”拉动股价;就连过去很佛系的中海、华润、保利、金地,都开始重视市值管理了。 

这让我们在观察危机事件时,有一个更客观的视角,那就是,当下部分房企的暴雷,只是点状的风险出清,而非行业性崩塌。 

正如大自然的生态系统要平衡一样,优胜劣汰,太正常了。 

但由于市场信心不足,导致任何一家出事的房企,化解危机的路径都变得更加困难:你一旦开始变卖资产,市场和投资者就唯恐避之不及了;而在恐慌情绪下,意向收购方也难以客观衡量标的公司的价值,束手束脚。 

这就需要困境中的大佬们,有超强的勇气,断臂求生,而不是心怀侥幸,一味拖延,错过最佳的时间窗口。 

在此我们也可以重新思考所谓“管理红利”,那可能就是兼并重组胜者的红利,这一轮,中海、万科们将迎来巨大的机会。 

蓝光已经做好了准备。杨铿把自己手头的股份全部转到了蓝光集团,变成法人持股,这样一旦在公司破产重整时,他就能以债权人身份参与表决。 

阳光城CFO吴建斌说,从2017年开始,这次调控的时长远远超出了预想,他预计最少还有三年。 

这个过程显然是非常痛苦的,但趋势的力量,没有人能对抗。 

我想起万科的财务策略有一条:要保证在极端情况下,不依赖外部融资,也可以活很久。

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